荷蘭ING集團關博仁：房地產信托更適合中國市場
來源：www.beiwo888.cn 時間：2005-03-21
作為最早進入中國的境外房地產基金——荷蘭ING集團中國地區(qū)總經理在中國金融業(yè)日漸開放的今天，關博仁認為，房地產信托基金也許不失為中國地產融資的一種新興途徑
作為最早進入中國的境外房地產基金——荷蘭ING集團中國地區(qū)總經理。
在中國金融業(yè)日漸開放的今天，關博仁認為，房地產信托基金也許不失為中國地產融資的一種新興途徑。
中國沒有地產基金
《第一財經日報》：目前，內地第一只“準地產基金”——聯(lián)信·保利信托已經正式推出。北京、杭州等地都在醞釀新的地產類信托產品。您覺得信托與基金哪一種方式對于內地市場更為合適，發(fā)展速度會更快？
關博仁：我認為，目前內地根本沒有地產基金，出現(xiàn)的都是地產信托，也就是不定向的。真正意義上的地產信托和基金都沒有。這要等新的信托法出來以后才會出現(xiàn)。也就是說允許不定向的，規(guī)模大的，不受200份限制才算?，F(xiàn)在內地的都是定向的針對一個項目的融資渠道。內地對房地產信托基金還不是很了解，境外是先有項目上市，一般都是有固定收益回報的不動產，放在一個上市公司的底下。這個是基金形式的上市公司。
內地地產信托，則是地產開發(fā)項目的定向融資的方式。即使你說現(xiàn)在不定向，先融資，再把錢將來投到什么項目上，那也不是境外所講的地產信托基金，只能說是一種募集資金的方式，就像是一種風險投資，成功與否很難講。投資人把錢都放到一個公司讓他們管理，由他們找項目投資，這是很不保險的，只有市場才能決定這種基金產品能不能成功。我們也希望看到誰能先打開這個局面。我們對這個市場很感興趣，但現(xiàn)在這個市場還不存在。融資成不成功，就能看出市場接不接受。當有人成功后，馬上就會有人一窩蜂搞。
《第一財經日報》：內地地產基金遲遲不能推出的瓶頸在哪里？
關博仁：這個問題不能單看房地產，要看內地金融市場的形勢，房地產基金要看政策方面有多大支持性和重要性。內地現(xiàn)在需要處理的是不良資產和證券市場。短期內發(fā)行房地產基金的可能性，這要分開來說，一種是房地產基金，另一種是房地產信托投資基金，并不是內地的房地產信托。內地的政策應該是不支持房地產基金的，而鼓勵風險基金，扶持內地科技企業(yè)的發(fā)展。內地房地產已經夠熱了，對中央來講，市場供應量不小，投資過高。
對內地來說適不適用，有沒有必要推出這個基金是很值得推敲的。關鍵是現(xiàn)在房地產市場的供應量和投資額都超過了國際水平。房地產市場是需要調整的，并不是錢不夠，只不過分得太散，所以需要整合。房地產信托需要完善，實際上內地房地產開發(fā)商比較幸運，境外是沒有房地產信托的。內地去年發(fā)行了40多家房地產信托。不算多，還可以再發(fā)展，讓私人財產投入房地產開發(fā)，可以解決很多問題。
地產信托更適合市場需求
《第一財經日報》：這樣說來您覺得地產信托適合不適合中國國情呢？
關博仁：房地產信托基金是一種上市的基金，把內地有穩(wěn)定收入的不動產物業(yè)裝到一個基金里面在股票市場上市。在亞洲這是一種新興產品，出來沒多長時間，但很成功。投資者很喜歡，因為每個基金持有的都是有穩(wěn)定收入的不動產物業(yè)。投資可靠，不是經營性生意，而是投資不動產，每年有穩(wěn)定的資金回報。而且對此各地聯(lián)交所有規(guī)定，中國香港和新加坡都是如此，要符合房地產信托基金的要求，基金每年從被投資物業(yè)收回的收益要有95%或以上分配給股東，這跟一般上市公司不一樣。其他上市公司由董事會決定拿多少出來分配，一般有5%已經很不錯。而房地產信托基金就很好，有些國家甚至規(guī)定100%分配的。打個比方，北京國貿是很好的物業(yè)，如果讓你拿1萬元錢參股你肯定愿意，但業(yè)主肯定不愿意。如果放到基金里面上市，股民就可以買了，拿到每年租金收入的凈回報，這是很受歡迎的。房地產信托基金在內地推出來以后對市場有什么影響，馬上就能想到會從股票市場吸走一大批資金，對其他上市公司造成壓力。
從相關法律、政策來說，必須要有規(guī)范的發(fā)行及管理的規(guī)定，比如有專業(yè)獨立的機構來進行前期的調查和評估，對信托機構的監(jiān)管等。投資者利益受到保障，才會有更多投資者愿意投資。基金結構要有一個固定的模式，發(fā)展初期不能變來變去。
現(xiàn)在中國內地成立房地產投資信托基金的環(huán)境不成熟，比如說跟其他國家比，像通過基金方式投資，在稅務上很多優(yōu)惠，但內地目前征集的稅種太多，法律結構上的困難，又可能造成重復收稅，這樣，剩下來的回報就很少。
《第一財經日報》：目前，內地銀行“房貸證券業(yè)務”即將推出。這一模式與國際相比有何異同？
關博仁：這個問題很難回答，內地按揭證券化正在做試點，發(fā)展還不很清晰，此外，內地現(xiàn)在重點是不良資產證券化，估計按揭證券化發(fā)展不會太快。境外房貸證券化很普遍。大體上也是這個思路，將其證券化在股票市場上市，讓銀行把房貸套現(xiàn)周轉做其他業(yè)務。但是，境外的房貸比較規(guī)范，每一筆房貸都經過嚴格審核，對投資者比較有保障。
全世界經濟都有泡沫
《第一財經日報》：現(xiàn)在對于內地房地產投資，有專家提出風險預警，ING對此有何看法？
關博仁：預警是有必要的，現(xiàn)在全世界經濟都是一個泡沫，不一定壞事，關鍵是有沒有足夠基礎支撐它的膨脹?；A就是說市場的經濟指標，房地產跟股票市場一樣，還要看投資者信心，靠大家的期望。大家對將來有信心，不然現(xiàn)在都超標了，市場為什么還能生存。把握好投資者的信心不會有問題，當然也有一定的危險。
《第一財經日報》：要想在地產金融市場上規(guī)避風險，您覺得應該怎么做？
關博仁：有中國特色的房地產信托就是一個很好的規(guī)避風險的方法。房地產信托不需要大有名氣的開發(fā)商，看的是項目。經過獨立的機構對項目的風險和可行性進行專業(yè)評估，能有效保障投資者，信托兩三年就可以還款，特別是手續(xù)齊全的住宅開發(fā)項目，對投資者來說風險不是很高。能把內地的游資引導到房地產，可以解決很多問題，但是政府也要好好規(guī)范這個金融領域。
(xintuo摘自第一財經日報)